共有名義不動産とは何？知っておきたい用語と３つのできることって？

結婚や出産を機に、今まで暮らしていた住居が手狭になり将来を見据えて新しく家の購入を考える人は多いでしょう。しかし、購入するにはローンを組んだり、資金をある程度は用意しなくてはならなかったり…。

長く暮らしたい家だからこそ、妥協せずに選びたいですよね。そんなあなたのこれからに知っておくべきものは「共有名義不動産」についてです。

夫婦の共働き世帯が増えたことで新しい選択肢のひとつとして、共有名義で不動産購入する人たちが増えています。しかし、単独名義との違いや共有名義にするとなにができるのか、もしもの時の名義変更や解消は可能なのか？と不安になりますよね。共有名義不動産についてきちんと理解して活用しましょう。

共有名義不動産とはなにか？単独名義との違いを知ろう

共有名義不動産とは、1つの不動産を購入する際に複数人が出資をして名義を共有していることを指します。そして出資した分の金額によって所有権の割合が決まります。この割合のことを持分割合といいます。

例えば、4000万円の不動産を購入した時に夫は2000万、妻も2000万出資した場合、夫と妻はそれぞれ持分割合が1/2で名義を共有していることになります。

いっぽう単独名義は言葉通り、不動産購入時の名義が一人のことを指します。単独名義の方が不動産を購入したときに、より自分のものと実感できます。

しかし、共有名義を利用すると、相続税の節税や夫婦で住宅ローンの控除を受けられたりと金銭面での負担を軽減できるため、需要が高まっています。

共有名義不動産の場合、購入した不動産の管理や維持に関して内容によって単独で行えるもの、持分割合が過半数必要なもの、共有名義人全員の承認が必要なものと分かれます。法律でも定められているため、しっかりと確認しましょう。

雨漏りや水漏れなど不動産の設備を大きく変えない範囲であれば、単独でも行うことができます。しかし、他の共有者に事情説明なく勝手にやってしまうとトラブルの原因になるため、情報共有を忘れずに行いましょう。

・不正登記がおきた場合の抹消請求

共有名義をもたない第三者や共有者が不正な登記を行った場合、権利を持つ人であれば登記の抹消請求が行えます。例えば、相続の結果3人が共有者不動産の権利を得たとします。しかし、そのうち１人が単独名義で登記した場合、ほかの2人は共有名義不動産の権利を侵害されたとして抹消請求ができます。

共有名義不動産の収益を高めるために、賃貸物件として利用するときは管理行為にあたります。期間は、土地の賃貸なら5年以内、建物の賃貸なら3年以内と決まっています。この期間を超える場合は、共有名義人全員の承認が必要になります。

物件は、築年数に比例して劣化します。内装が古びてボロボロになってしまっては、物件の価値も下がります。物件の劣化を改善すべき行うリフォームやリノベーションは前述した、現状復帰の範囲を大きく超えてしまうため過半数の持分割合が必要です。

建物の老朽化による建て替えや解体作業には、共有名義人全員の承認が必要です。建物が倒壊の恐れがあるなど緊急性の高いものについてなるべく事後報告は避けます。単独で判断するのではなく、落ち着いて連絡を取り合い全員で対処法を話し合いましょう。

相続した不動産を今後誰も活用しない場合には、売却が可能です。売却の際には共同名義人全員の同意が必要なので、不動産を売るのに抵抗がある人の意見もふまえてきちんと話し合うことが大切です。

離婚を機に共同名義不動産の解消・名義変更を行う場合、離婚届の提出有無と離婚協議が互いに納得して合意に至っているかが重要です。問題なければ必要書類の記入を済ませて法務局への申請によって完了します。しかし、合意がない場合は裁判所で話し合いの場をもつことになります。

共同名義を解消するなら売却がおすすめです。共有名義不動産は一人一人が持分割合に応じて所有権をもっています。自身の持分の売却は、単独で行うことが可能です。他の共有者または第三者に売却しても良いでしょう。これにより共有名義は解消できます。

共有名義不動産は、一人だとローンが組めない場合や資金調達が困難な場合に活用されています。ひとつの物件を複数人で分け合って持つため住宅ローンや相続税の節税などができ、金銭的なメリットがある反面、全員で共有しているからこそ人同士のトラブルが起きやすいです。

建物の管理や修繕、解体など内容によっては共同名義人の合意が必要になるので、リフォームをしたりして、自分の家を持ちたい！と思う人は窮屈に感じる可能性があります。

しかし、共有名義人を夫婦間だけなど、少数にすれば複雑化せず意見もまとまりやすいです。共有名義か単独名義、自分に合った方法を選びましょう。