・囲繞地とは
囲繞地は「いにょうち」と読みます。囲繞地とは「袋地を囲っている土地」です。囲繞地と袋地は混同して考えられがちですが、実は全く立場が異なります。袋地は、道路に接していないため、一般的に再建築不可物件です。一方の囲繞地は道路に接しているため建物を建てることはできます。
・囲繞地最多のトラブル! 「囲繞地通行権」
袋地の住民は、囲繞地を通らなければ道路に出ることができません。しかし、袋地と囲繞地の所有者が異なる場合は「他人の土地を通らなければ道路に出られない」ことになります。袋地の住民が生活できるように囲繞地の通行を認めた権利が「囲繞地通行権」です。「囲繞地通行権」は民法210条に定められています。
「囲繞地通行権」は袋地と囲繞地の所有者の話し合いで決まるものではなく、法律にのっとって当たり前に発生します。しかし「どこを通行するか」「通行する道幅はどれくらいにするか」は土地によって違います。通行する道は「社会的に妥当な」や「囲繞地所有者の損害がもっとも少ない場所」のように具体的な数字やきまりで示されていないため、さまざまなトラブルのタネになっていることも事実です。
・囲繞地通行権のトラブル例と解決法
- トラブル例：囲繞地の通行する場所を決めたにも関わらず、変更を求められた
囲繞地の所有者と袋地の所有者間で「ここを通行する道にしましょう」と決めて、囲繞地の一部を通行用の道として利用していました。しかし、袋地の使い方や状況が変わり、道の位置や幅の変更を求められたのです。「囲繞地通行権」は「囲繞地所有者の損害を最低限に抑える」としているのだから、袋地所有者の都合で変更する必要はないと思うかもしれません。しかし、過去の判例では「通行権の事情変更」を認めています。やむを得ない事情で客観的にみて「これは変更しなければならない」となったときには、通行する道の変更はあり得ることなのです。
- トラブル例：袋地の住民から徒歩だけでなく車の通行も認めてほしいと言われた
「囲繞地通行権」は、囲繞地所有者の損害が小さくおさえられるうえで認められた権利です。それならば「人ひとりがやっと通れるくらいの道を残せば十分」と考える人がいるかもしれません。人ひとりがやっと通れる程度の道は、道幅も狭く車は通ることができません。車の通行も認めるとなれば、道幅を広げなければならないでしょう。
平成18年の最高裁の判例では、袋地の住民が車での通行を認めています。簡単にまとめると、最高裁は「車での通行を認めれば、囲繞地の所有者はより多くの面積を道に使わなければならない。かつ、車が通ることで事故が発生する可能性も考えられる。しかし、現代社会において車が必要な状況は多くある。土地の状況や車の必要性などを総合的に考える必要がある」と言っています。この判例をきっかけにして、今後は車の通行を認めるケースは増えるかもしれません。
- トラブル例：袋地の所有者が変わったから、これを機に通行をやめてほしい
袋地が売却された場合は、囲繞地を通行する人が変わる可能性があります。今までの袋地所有者とは良好な人間関係が築けていたので通行も気にならなかったけれど「新しい人は気に入らないから通行してほしくない」というケースです。袋地所有者は、前の所有者から「囲繞地を通れるから」という条件で袋地を購入しています。
囲繞地通行権は、法律で認められた袋地所有者の権利なので「気に入らない」という理由で拒絶することはできません。袋地の前所有者と囲繞地の所有者間で通行地役権が設定されていた場合は、売買によって通行地役権も新しい袋地所有者に移転します。通行地役権は、法律で決められている囲繞地通行権とは異なり、話し合いで決められる権利です。
・囲繞地の売却と土地活用方法
囲繞地は、自分の土地でありながらも袋地所有者との関係を常に意識しなければなりません。袋地の所有者が変われば、今まではトラブルがなかった通行もトラブルのもとになってしまうこともあるので注意が必要です。
上記の通り囲繞地は様々な問題を抱え、トラブルが発生すると解決が難しい問題がありますが、解決方法の１つとして、囲繞地所有者に土地の売却や等価交換する方法があります。
等価交換すれば、袋地所有者は道路に続く広い道を手にして新しい建物を建てることができます。
囲繞地所有者は「囲繞地通行権」という悩みがなくなるかもしれません。
しかし、等価交換したことで土地の形が変わってしまい、囲繞地が使いづらい土地になる可能性がありますので、一度専門家に相談されるのが最善の策だと考えます。
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