不動産購入時にローンを通すための方法に共有名義不動産があります。ただ、この共有名義不動産は売却時にいくつかの注意点があります。これらを知らずに、売却を行おうとした場合、相続に関するトラブル、贈与税の発生、ローンが組めないなどの問題につながることがあります。
ここでは、安全かつ経済的に共有名義不動産を売却できるように不動産売却時の4つの注意点を解説していきます。
共有不動産売却時に抑えておきたい持分売買
共有名義不動産を売却する際には、いくつか注意すべき事項があります。
その理由は「売却しようとしている不動産があなただけのものではないから」です。共有名義不動産は、言い換えれば複数の人で1つの建物を所有している状態であるといえます。
そのため、あなた一人の判断で建物を売却してしまう訳にはいかないのです。では、共有不動産は売却することができないのでしょうか。そのようなことはありません。共有名義不動産も売却することが可能です。しかし、単独名義不動産と比較して売却方法は特殊といえます。
その方法を理解するために抑えておきたいキーワードそれが、「持分売買」になります。持分売買とは、共有不動産のうち自分が持分している分のみを売買する取引のことを指します。
持分売買を行うことで、共有名義不動産であっても自分の持分のみを売却することが可能となります。しかし、共有名義不動産は名義を共有している全員の建物であるため、売却されるのは所有権のみとなります。そのため、一般に販売しても低価格でしか売却できないため、共有者へ売却するケースが多いです。
共有不動産売却時に気を付けたい4つの注意点
上述で記載した通り、共有不動産売却時は不動産を複数の人で所持している状態といえます。そのため売却時にはいくつかの注意点があります。ここでは、売却時に気を付けたい注意点を4つピックアップしました。
売却を検討する際には、この4つのポイントを意識してみましょう。
共有不動産売却時は贈与税に注意
共有不動産の名義共有は親族間で行われることが多々あります。その結果、買主の負担を減らすために、売却時に低価格を設定するケースがあります。しかし、あまりにも低価格で売却を行ってしまうと、相続税脱税の盲点となってしまいます。
もちろん、不動産の登記変更は可能ですが、代金を支払うことなく財産を受け取ることになるため、「贈与の対象」となってしまいます。それにより、相続税よりも高額な贈与税が発生することになります。
この贈与税は、売買価格と市場価格の差額分に対して生じるため、事前に市場価格を確認したうえ、贈与税が発生しないギリギリの価格を設定することが有効です。そのためには、専門家に相談して価格を確認するのもよいでしょう。
共有不動産売却時は相続人にも確認を
冒頭でも説明した通り、共有不動産の売却は、名義共有者間で行うのが一般的です。そして、共有者は親族であることが多いです。名義を持分売却によりもともと複数の所有者だった不動産が一人のものになるということは、つまり不動産が一人の資産に変わるということになります。
そこで問題にあがるのは、相続問題です。仮に共有不動産の売却を行っていなければ、「その不動産を相続できた人間」がいるからです。後々、相続するはずだった所有権の引き渡しを求められトラブルに発展しまうケースもありますので、事前に対策をしておくようにしましょう。
共有不動産売却時は住宅ローンを組めるかを確認
ここまでご紹介したことを踏まえて、共有不動産売却に踏み切ったとします。しかし、ここでもう一つの問題が発生します。それは、共有者が売却した不動産を購入するためのローンを組むことが出来るか否かです。
共有不動産の売却の多くは親族間での取引となります。そのため、ローンも組みやすくなると考えられている方が多いのですが、実はローンの条件はより厳しくなります。不動産は親族間であっても、売却をもって所有権をうつさなければ贈与税が発生してしまします。しかし、融資を行う金融機関側は「どうして親族間で売却を行わなければいけないか」と疑問をいだき、融資が不動産売却によるものなのかを見極める審査が厳しくなってしまいます。
金融機関が気にすることは下記の2点です。
・低金利の住宅ローンを他の目的の為に利用するのではないかという点
・融資価格が相場と比較してあまりにも離れていないかという点
共有不動産売却は不動産会社に依頼を
共有動産売却をお考えの方の中には、親族間の取引であれば、不動産会社を経由せずに売却を行おうとお考えの方もいらっしゃいます。しかし、親族間であれローンを組む以上、不動産の介入は必要不可欠なものとなります。なぜなら、住宅ローンを組む際に、不動産会社が作成した「重要事項説明書」を金融機関へ提出する必要があるからです。
他にも、抵当権の登録変更を行う必要があります。そのため、司法書士の介入も必要になります。不動産会社、司法書士が介入することからも、手数料が発生するということを認識しておきましょう。
まとめ
親族間での共有名義不動産売却は、意外にも多くの注意点が存在します。事前の調査をせずに、低価格に設定すると多くの贈与税がかかってしまいます。また、共有名義不動産売却によってトラブルが発生するケースもあります。安全かつ確実に共有名義不動産を売却したい場合は専門家に相談することも効果的です。
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