敷地延長・旗竿地とは
敷地延長や旗竿地は、建物の敷地の一部が細長い路地状になっている土地をいいます。袋地や路地状敷地とよばれることもあります。敷地延長や旗竿地ができる一番多い理由は、細く広い土地の分割です。道路に接している面は少なく奥行きがある敷地を分割するときに横にふたつに分けてしまえば、奥の土地は道路と接しなくなってしまいます。都市計画区域内の建物の敷地は道路に2m以上接する必要があるのです。これを建築基準法で決められている「接道義務」といいます。横にふたつに分けてしまえば、奥の土地は接道義務を果たさず、再建築不可物件になってしまいます。再建築不可物件にならないようにするために道路と接する路地を作ったため、敷地延長や旗竿地ができあがったのです。
敷地延長や旗竿地のメリットとデメリット
敷地延長や旗竿地は独特な形状をしているため、メリットもあればデメリットもあります。敷地延長や旗竿地の購入を考えるならば、メリットとデメリットを知っておくことが大切です。
メリットは、値段が安いことです。同じ敷地面積でも道路に接している土地よりも値段は安くなっています。価値が低い分、固定資産税も安くなることは大きなメリットではないでしょうか。また、敷地延長や旗竿地は道路から離れているため、車の音が気になる人や通行人の目が気になる人にとっては住みやすい環境かもしれません。
デメリットは、自宅に帰るときには道路に接している土地の横にある路地を通らなければならないことでしょう。車を持っている人ならば、自宅まで細い道を運転しなければなりません。敷地延長や旗竿地の路地部分は建物の敷地の一部なので、車を停められるようであれば、駐車場として利用することも可能です。ただ、敷地延長の路地部分は接する敷地に隣接しています。細い路地を車が通過することを不快に思われる可能性があるでしょう。また、敷地延長や旗竿地は周囲を建物に囲まれています。日当たりが悪いだけでなく、風通しも悪くなりがちです。
路地状敷地や旗竿地の落とし穴
敷地延長や旗竿地は「路地幅が2mあれば接道義務を果たしている」と思われています。実は路地幅は路地の長さによって変わるのです。例えば東京都は東京都建築安全条例3条1項で「通常の建物は路地状部分が20m未満なら接道幅は2m以上、20mを超える場合は接道幅が3m以上でなければならない」としています。しかも「建築物の配置及び構造、建築物の周囲の空き地の状況その他土地及び周囲の状況により知事が安全上支障ないと認める場合はこの限りではない」と続くのです。つまり、きまりはあるものの土地や周囲の状況によって接道義務を果たしているか否かが変わる可能性があります。「私の土地は接道義務を果たしている」と思って購入したにもかかわらず、再建築しようとしたら「あなたの土地は再建築不可物件です」と言われる可能性も否定できないのです。
また、敷地延長や旗竿地の中には敷地延長や旗竿地の土地複数個で一つの路地を共有していることがあります。敷地延長部分（路地）が共有名義になっている可能性があるのです。このケースは、再建築不可物件になります。なぜならば、家や建物が建っている土地が共有名義の敷地延長された土地に接しているだけで、法に基づく道路には接しているとはいえないからです。接道義務を果たして建築可能な物件にするためには、路地を縦に分割し、それぞれの道幅を2m以上にして共有名義ではなく、単独で所有する必要があります。
敷地延長や旗竿地の売却と活用方法
敷地延長や旗竿地の中には、路地が接道義務を果たせずに再建築不可物件になっているものも多くあります。その場合は、売値が安くなるだけでなく売却すること自体が難しいこともあるのです。
再建築不可な敷地延長や旗竿地に建物が建っている場合は、解体してしまうと再建築ができません。しかし、リフォームすることでよみがえらせ、賃貸に出す活用方法もあります。立地がいい敷地延長や旗竿地はリフォームすることで借り手をみつけやすくなるでしょう。内装をすべてリニューアルし、水回りを新しいものに変えれば新築のような建物に変わります。ただ、敷地延長や旗竿地は価値の評価が低いため、リフォームローンや融資を受けることが難しいかもしれません。リフォームするならばかなりの資金は必要です。
賃貸や自宅として活用することが難しい場合は、売却することも活用方法のひとつです。敷地延長や旗竿地は不動産価値が低くなりがちで、不動産会社によっては売却や買い取りを断るケースもあります。売却を検討する場合は、旗竿地等の買取に強い不動産会社を探しまずは見積をとることをオススメします。
他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」
コメント