再建築不可物件を買う前に知っておきたい銀行融資と住宅ローン

再建築不可物件の購入資金の融資事情

不動産の購入には多額の購入資金が必要です。一般的な不動産よりは安いといわれている再建築不可物件であってもそれなりの金額は必要でしょう。そのため、多くの人は住宅を購入するときには銀行融資や住宅ローンを利用します。銀行融資や住宅ローンを利用するためには、銀行などが示している基準をクリアしなければなりません。最近は働き方が多様になり、安定した収入や年齢がハードルになってしまうこともあるようです。

再建築不可物件購入で銀行融資や住宅ローンを利用するときには、収入などの条件をクリアしていても利用できない可能性があります。なぜならば、銀行融資や住宅ローンは購入する建物を融資する担保にするからです。担保とは簡単に説明すると「お金は借りられるけれど、返せなくなったらお金のかわりに取られるもの」です。住宅ローンの場合は、購入する物件が担保になります。お金を貸す金融機関からみれば、貸した金額相当の価値になる物件を担保にしてもらわなくてはなりません。再建築不可物件は、売却時の価格が低くなりがちです。そのため、金融機関は再建築不可物件を担保にしてお金を貸すことをしたがりません。

再建築不可物件のリフォームローンの融資事情

再建築不可物件は、一般的な不動産とくらべて安く購入することができます。そのため、物件自体は現金で購入、もしくは融資を受けなくても資金を準備できる人もいるかもしれません。しかし、古い建物の多くはリフォームが必要です。とくに築年数が古い既存不適格物件は現行の法律に適した大きなリフォームが必要になる可能性があります。そんなときには「リフォーム代は銀行融資やリフォームローンを利用したい」と思うかもしれません。住宅ローンとリフォームローンは、同じ融資でも条件や金額が大きく違います。まず、一番の違いは、借りられる金額です。住宅ローンは家を購入するための融資なので、借りられる金額は数千万円です。一方、リフォームローンは数百万円程度になります。リフォームローンは、金額が小さいため返済期間も10年程度と短く、金利は住宅ローンよりも高いです。リフォームローンのメリットは、無担保で借りられることでしょう。再建築不可物件は、担保として認められないことがあります。そのため、担保がいらないリフォームローンは再建築不可物件にとって力強い味方でしょう。

再建築不可物件は、リフォームできる範囲や箇所が限られています。予算だけでなく、購入する物件のリフォームがどこまでできるのかを調べておくことが大切です。

再建築不可物件はフラット35が利用できる?

フラット35は、民間の銀行だけでなく住宅金融支援機構が協力して融資をします。働き方や年齢の審査が銀行の住宅ローンよりも幅広く受け入れているだけでなく、保証人が不要なため人気があるのです。また、フラット35は、物件の購入だけでなく購入と同時に行うリフォーム代に借り入れたお金を使うことができます（リフォーム費用だけの融資は不可）。そのため「フラット35は借り入れの条件が厳しくないから再建築不可物件でも利用できるかも」と思う人がいます。結論からいうと、再建築不可物件はフラット35の利用が難しいかもしれません。なぜならば、フラット35は収入や年齢の条件よりも物件に対する条件が厳しいからです。例えば、再建築不可物件に含まれる「狭小地」は一般的に敷地面積が20坪以下です。20坪は66.2㎡になります。フラット35の利用条件には「一戸建てで70㎡以上、集合住宅で30㎡以上の床面積が必要」となっています。購入する条件にあっているか、また担保として認められるかを前もって確認しておく必要があります。

住宅ローンや銀行融資の難易度の高さは買う側だけの問題じゃなかった!

再建築不可物件の銀行融資や住宅ローンの難易度が高いことは、買う側だけの問題ではありません。なぜならば、買う側が購入資金を用意できなければ、売ることも難しくなるからです。再建築不可物件は、物件自体の値段は安めです。そのため、再建築不可物件に興味を持つ人はたくさんいます。しかし、実際に購入を検討すると、銀行融資や住宅ローンの利用ができないことがわかり購入をあきらめてしまう人が多いのです。結局、売る側は現金で購入できる人を探さざるを得なくなり、売却価格を下げたり、買い取り業者に安く買いたたかれることも多々あります。そのため再建築不可物件を購入する際は、売却時のことも考慮に入れて購入することが大切です。