・知っておきたい4つの分割方法
不動産を兄弟姉妹で相続したときには、不動産をみんなで分けなければなりません。このように不動産を分けることを「分割」といいます。分割方法は大きく分けて「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」の4つです。4つの分割方法には、それぞれメリットとデメリットがあります。相続する土地の面積や兄弟姉妹の関係によって、自分たちにはどの分割方法が一番適しているのかを決めるようにします。
分割方法は、遺産分割協議で決めることになるでしょう。不動産は、分割が終了したら遺産分割協議書を作成し登記手続きを行います。登記手続きが完了した段階で「遺産分割前の共有」は終了し、単独所有もしくは共有になるのです。
＜現物分割＞
現物分割は「不動産は長男が相続し、預貯金は次男が相続し、株式は三男が相続する」というように財産をそのままの形でそれぞれに相続するやり方です。兄弟姉妹の仲が良く、それぞれ欲しいものが重ならないようであれば、一番手続きが簡単な分割方法かもしれません。とくに不動産は「分ける」ということが難しい財産です。そのままそっくり相続できることは、その後に売却するとしても一番売りやすい形でしょう。
デメリットは「平等に分けづらい」ということです。不動産の価値と現預金の価値と株式の価値が全く同じということは考えられません。平等を重視する兄弟姉妹には向いていない方法でしょう。
＜換価分割＞
換価分割は、すべての不動産を売却して現金にしてから平等に分ける方法です。一番さっぱりしている方法です。デメリットは、売却する手間がかかることと売るタイミングを選べないということでしょう。とくに不動産の売却は買い手がみつからなければ売却することはできません。買い手がなかなかみつからないような不動産の場合は、財産を分けるまでに相当の時間がかかる可能性があるのです。
＜代償分割＞
代償分割は、ひとりが相続して代わりに他の兄弟姉妹に代償金を支払う分割方法です。例えば、すでに長男が相続する不動産に住んでいる場合は、不動産をそのままそっくり長男が相続し、他の兄弟には長男が相続分に応じた金銭「代償金」を支払います。不動産のようにみんなでわけることが難しい財産には便利な方法でしょう。しかし、相続した人は代償金を支払う必要があるため、それなりの経済力が必要です。
似た言葉に「代物分割」がありますが「代償分割」とは意味は異なります。「代物分割」とは、例えば相続人の中のだれか一人がAという財産を相続します。その代わりにA財産を相続した人が所有している別の土地を引き渡す分割方法です。
＜共有分割＞
共有分割は兄弟姉妹で共有名義にする分割方法です。分けにくい不動産は共有分割にすることもありますが、大きなデメリットがあります。それは、不動産を共有名義にした場合はなにをするにも共有名義の兄弟姉妹の合意が必要になるということです。例えば、相続した当時は経済的に余裕があったけれど、その後にお金が必要になったとしても自分一人で不動産を売却することができません。また、次の世代の相続が発生した場合、関係性はより複雑になります。
分割方法とあわせて知っておきたい「不動産の評価の方法」
不動産を分けるためには、価値を正確に知る必要があります。不動産の価値は「評価」といわれています。不動産の評価の方法は「原価法」「比較法」「収益法」の3つがあります。ただ、兄弟姉妹で分割する際に使う評価は「遺産分割協議での話し合いで決めるか」「不動産鑑定士に診断を依頼して評価してもらう」「地方自治体の固定資産税課税台帳の評価額をみる」「最寄りの不動産会社に聞いてみる」が一般的でしょう。不動産鑑定士に評価を依頼する場合は費用がかかります。
相続する不動産がローン返済中だった場合の分割方法
本来は、相続する不動産のローンが完済されていない場合、住宅ローンも不動産を相続した人の債務として承継されます。しかし最近は、不動産を購入して住宅ローンを組むときに保険をかけて、万が一の時には保険金が住宅ローンの残りと相殺されます。つまり、住宅ローンが残っていたとしても、相続が発生した段階で住宅ローンが消えるということです。
しかし保険に入らずに住宅ローンが残った場合は話が違います。住宅ローンの残りは、借り入れをしたところへの「借金」として引き継がなければなりません。住宅ローンの債務は「マイナス遺産」として相続人全員が相続分に応じて引き継ぎます。一般的には、住宅ローンが残っている不動産を分割して取得した相続人が債務も同じように分割して負担し、プラスとマイナスを相殺した残りを相続分とすることが多いです。
住宅ローンが残っている不動産を見分けるには、登記簿謄本に抵当権が設定されているかを確認することで見分けることができます。
他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」
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