再建築不可物件のリフォーム事情
再建築不可物件とは、今建っている建物を壊したら新しい建物が建てられない物件をいいます。土地の値段が高い都心に多くみられ、古い物件ならば築60年以上も珍しくはありません。最近は、再建築不可物件に限らず、古い団地やマンションを安く購入し、フルリノベーション・フルリフォームして新築のようによみがえらせて住む人が増えています。再建築不可物件も解体して建て直すことはできませんが、きれいにリフォームすることは可能です。都心の物件の値段が高い場所は、あえて安い再建築不可物件を探して購入し、リフォームして賃貸に出して家賃収入を狙う人も増えています。
再建築不可物件のリフォームにはいくつかの制限があります。一番の制限は「建築確認申請が必要な増改築ができないこと」でしょう。「建築確認申請」とは、これから行おうとしている工事が法律や条例に適しているかを確認してもらうこと」です。延べ床面積を増やしたり、建物の主要な構造の半分以上を修繕したりするような大きな工事は「建築確認申請」が必要となるため、再建築不可物件では行うことができません。「建築確認申請」が必要にもかかわらず、申請せずに工事した場合は違法建築になってしまう可能性があります。
再建築不可物件は、隣の家との距離がせまくなりがちです。一般的に外壁を含むリフォーム工事は足場を組みますが、再建築不可物件の場合は足場が組めない可能性もあるのです。建物までの道が極端にせまい場合は、運び込める資材が限られます。再建築不可物件のリフォームを検討するならば、再建築不可物件である旨を伝え、再建築不可物件のリフォーム経験が豊富な業者を選ぶようにしましょう。
再建築不可物件のリフォーム「メリット」と「デメリット」
再建築不可物件のリフォームにはメリットとデメリットがあります。メリットは、引越しをする必要がないため、近所づきあいを継続させることができます。再建築不可物件のほとんどは築年数が古くなっています。それだけ長く暮らしてきた場所から離れることは大きな決断が必要でしょう。
デメリットは、リフォームの内容が想定外に大きくなる可能性があることです。再建築不可物件は、築年数が経っているためリフォームを始めてみたら、内側のいたみが激しく、追加のリフォームが必要になることもあります。また、耐震や耐火性能が低く、見た目だけではない大掛かりなリフォームが必要になる可能性もあるのです。
リフォームするなら知っておきたい費用のこと
リフォーム費用は、内容や使う資材によって変わります。再建築不可物件は、一般的なリフォームよりも大掛かりで難しいことが多いため、費用は高くなりがちです。中古マンションのリフォームならば、高くても数百万円が相場でしょう。一方、再建築不可物件は耐震や断熱などの大掛かりなリフォームが必要になり、安くても１千万円、高ければ２千万円以上になることもあります。場所によっては、新築を購入できるほどの値段になることもあるのです。
再建築不可物件のリフォームでも、金融機関のリフォームローンの利用は可能です。しかし、担保にする物件の価値が評価されなかった場合はローン審査通過が難しくなるでしょう。
再建築不可物件は「リフォーム」と「売却」のどっちが得?
再建築不可物件をリフォームするためには、かなりのお金が必要です。また、一度リフォームしても屋根や外壁はおおよそ10～20年、建具は15年程度経てば再びメンテナンスの時期がやってきます。そのたびに再建築不可物件は割高なリフォーム代が発生する可能性が高いです。それでもリフォームには、引越しの必要がなく慣れ親しんだ環境で暮らせるメリットや交通の便がいい立地で暮らせるメリットはあります。メリットとデメリットを考えて、自分にとってリフォームがどれだけプラスになるかを考えてみるといいのではないでしょうか。
リフォーム費用の捻出が難しい人や別に居住用の家を持っている人、もしくはリフォームして賃貸に出しても収益につながらない立地ならば売却を検討してみてはいかがでしょうか。再建築不可物件は、買い取りを断られたり、一般的な物件と比べると売却価格が安くなったりしがちです。しかし、売却すれば固定資産税や維持費などの出費は必要なくなります。また、売却が難しい再建築不可物件であっても、買い取り業者に相談することで新たな一歩を踏み出せることがあります。
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