共有不動産の賃貸経営とは？そのメリットと注意点を解説します

一つの不動産を複数人で所有している状態を共有名義といいます。その共有名義不動産の活用法としてよく知られるのが、賃貸経営。個人で単独で行うよりも金銭的な余裕が生まれやすく、その分大きな投資もしやすいと評判です。

ところが、名義人が複数存在することによる手続きの煩雑化や利潤配分のトラブルなど、美味しい話だけではありません。賃貸経営に挑戦する前に、問題点は把握しておきたいですよね。

そこで今回は、今注目の共有名義不動産の賃貸経営における注意点をご紹介していきます。

共有不動産の賃貸経営を行うメリット

まずは注目を集める共有不動産の賃貸経営におけるメリットについて、簡単に見ていきましょう。個人より複数人で賃貸経営を行うべきメリットは大きく2つあります。

冒頭にもお伝えしたとおり、共有名義の不動産を賃貸に出すことを考えた場合は相対的にコストが削減できます。理由は単純で、一つの物件に対し資金提供者となる人物が多くなるからです。

個人が出資する初期投資金額が抑えられることで、改築・補修など物件の維持・運用資にまわす金額を増やすことができます。ちなみに共有名義の不動産における所有権の割合を共有持分といい、初期費用の分配などに用いられる指標です。

共有名義の不動産においては減税効果が期待されています。一般に確定申告などの税制は収益が大きくなるほどに課税額が高くなる累進課税制度を採用しています。つまり賃貸経営がうまくいけばいくほど、それだけ支払う税金も多くなるという仕組み。

そこで共有名義ならば、不動産全体の利益は確保しつつ利潤を各個人へ分散させることが可能です。一括で税金を納めるよりも利潤は低くなるので、支払う税金も安くすることが可能でしょう。

それでは、共有不動産の賃貸経営で私たちが気をつけるべき注意点を見ていきましょう。メリットの大きい共有不動産の賃貸ですが、注意しなければ逆に損をしてしまうこともあります。

物件すべてを貸し出すことを想定している場合、共有持分権利者全員の同意が必要です。もちろん共有持分の範囲内で行う場合は、同意した人物が所有権利者となりうる部分でのみ賃貸経営も可能ではあります。

管理会社に管理委託する場合や賃貸借契約を結ぶ際、貸主欄に全ての共有名義人の署名・捺印が必要となるので注意が必要です。もし同意を得ず無断で貸し出した事が発覚すれば違法となりますから、必ず名義人全員の同意を取り付けましょう。

共有名義人のアパートの持分は出資額の比率によって決定されます。例えば全体で2000万円の出資額を3人で分割し、それぞれ500・500・1000万円の出資であった場合。500万円を出資した人物の持分比率は25%、1000万円を出資した人物の持分比率は50%となります。

こうした持分比率と確定申告の対象額はイコールでなければなりません。月に100万円の利益が出ていれば、それぞれの25%・50％が各自の不動産所得となります。この値にズレがあると、贈与と判断される可能性があるので注意しましょう。

共有不動産の賃貸経営では、代表者ひとりが確定申告を行っているケースも少なくありません。そうした場合、税務署より指摘を受ける可能性があります。共同名義での経営時は必ず名義人全員がそれぞれ確定申告を行うようにしましょう。

不動産所得を計算する上では掛かった費用も算出しなければなりません。「固定資産税・損害保険料・修繕費・減価償却費」などのコストを、「家賃・共益費・光熱費・礼金・敷金」などの収入から引いて個別に申告するようにしましょう。

共有不動産の賃貸トラブルを避けるためには、共有名義人の所有権利の範囲を把握して共有しておきましょう。誰がどの程度の権利を有し、どの範囲まで有効であるのかを知っておくことで、多くのトラブルを防ぎながら公平な解決方法を選択できます。

例えば不動産の5年以下の賃貸し行為や賃貸料金の改定など管理行為に当たるものは、共有持分権者の過半数から同意を得なければなりません。自身の所有する持分のみについて行うのであれば同意は不要です。

また不動産を全て売却・処分するといった行為に及ぶ場合には、共有持分権者全員の許諾が欠かせません。一人でもその行為に反対するものがいれば、処分は不可能となってしまいます。

一方、不動産の改修や補修などの保存行為に関しては、所有物すべてが対象であっても特別の許諾は必要ありません。このように、選択される行為によってその対処方法が異なりますから、名義人全員で確認をしておきましょう。

いかがでしたか？今回は共有不動産の賃貸経営について取り上げました。少ない資金で始められ、税制効果も高く、またローンを組む負担も減らす事ができるのが共有名義人による土地活用です。資産活用の１つの方法として検討してみても良いのではないでしょうか。