共有名義不動産をもつと、住宅ローンの控除や税制上の優遇を受けられるなどのメリットがあります。しかし、共有名義の不動産を売却するさいは、それぞれが所有者としての権利をもっているため、共有者間でのトラブルも少なくありません。
とくに、兄弟や親族で相続した戸建てや土地であれば、売却にあたって心理的な抵抗感をもつ人多いのではないでしょうか。ここでは、お互いが気持ちよくスムーズに共有名義不動産を売却するために、知っておくべき方法と注意点を解説します。また、売却にともなう税金についてもぜひご参考ください。
共有名義不動産を売却する3つの方法
共有名義の不動産を売却するには、おもに現物分割と換価分割、そして代償分割の3つの方法があります。それぞれの特徴やメリットをみていきましょう。
土地なら分筆（現物分割）して売却する
共有している不動産が土地の場合には、持分に合わせて分筆することが可能です。分筆とは、1つの土地を登記簿上で2つ以上の土地に分割することであり、それぞれ独立した土地の単独所有者になることができます。売却するために、他の共有者の承諾は法的に必要ありません。
ただし、土地の境界線や文筆の境界線などを決めるためには、土地の調査や測定が必要です。また、分筆登記に関する書類も揃えなくてはいけないので、持分売却に詳しい専門業者に依頼することをおすすめします。
すべての不動産を売却して換価分割する
共有名義人全員の同意や承諾があれば、すべての共有不動産を売却することができます。この場合、売却によって得られた金額は、共有者の持分の割合に応じて分配されることになります。すべての共有者の合意のもと、自分の取り分を確保できるのでトラブルが起こりにくい方法といえます。
他の共有者に買い取ってもらう代償分割
代償分割とは、自分の持分を他の共有者に売却する方法です。双方で納得のいく金額で合意することで、売却側は現金を得られますし、買い手はこれまでより広い土地や建物を得ることができます。
反対に、同じ共有者の持分を買い取ることも代償分割といいます。すべての共有者の持分を買い取れば、単独名義人となることもできるため、より買い手のつきやすい不動産が手に入るともいえます。
自分の共有持分だけを売却する際の注意点
自分の共有持分売却は、共同名義人の間だけではなく、法的には第三者におこなうことができます。それがゆえに、共同名義人同士のトラブルも起きやすいので注意しましょう。
他の共有者にもしっかり伝えておく
自分の自己判断のみで売却できる共有持分ですが、はやり他の共有者にはしっかり伝えておくべきでしょう。とくに、相続した不動産などは親族間でよく話し合ってからのほうが後々のトラブルを避けることができるでしょう。
売却価格が安くなってしまう
共有名義不動産の一部を持分売却できたとしても、建物や土地の共有部分はそのままなので、なかなか買い手がつきにくいといわれています。自分が希望する価格よりも安くなってしまう可能性があります。
共有持分の買取専門業者に売却する
自分の共有持分だけを第三者に売却すると、共有者間でのトラブルを引き起こしたり、売却によって得られる金額が十分でないなどのデメリットも少なくありません。その場合には、共有名義不動産や共有持分を専門に取り扱っている業者にいちど相談することをおすすめします。
共有名義不動産の売却にともなう確定申告や納税の義務
共有不動産や共有持分を売却したさいに得られる収入は、課税の対象になります。ここでは、どのような税金がかかるのか、そして確定申告の方法をみていきましょう。
売却によって得られた金額には税金が課せられる
共有不動産や共有持分の売却にともなう収入は、譲渡所得税の対象です。譲渡所得税は次のように算出された金額にかかります。また、売却した不動産を何年所有していたかで税率が異なります。
譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、不動産購入や登記登録などにかかった費用で、譲渡費用とは、売却にあたってかかった費用です。経費として控除することができます。さらに、条件を満たせば、特別控除も受けられる場合があります。
確定申告は共有者それぞれ必要
共有者全員ですべての不動産を売却して換価分割した場合には、名義人それぞれが確定申告をする必要があります。そのさいには、それぞれの持分割合に応じて金額を申告することが重要です。よかれと思って全員が平等になるように分配してしまうと、定められた持分割合より多くもらってしまった人は、無償譲渡されたものとして、贈与税が課せられてしまいます。
まとめ
共有名義不動産や共有持分を、何らかの事情で売却しなくてはいけない人に、どのような売却方法があるのかご紹介してきました。ご自身や共有者ともに納得のいく方法があったでしょうか。上記で述べてきた注意点を踏まえ両社が納得いく解決策を検討することが大切です。
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