上手く使えば節税可能!?共有名義不動産のメリット・デメリットを解説!!上手く使えば節税可能!?

共有名義

不動産購入時に気にかけることの1つに登記を「単独名義」と「共有名義」どちらを選択するかがあります。どちらを選択してもそれぞれにメリットやデメリットがあり選択を誤ると後々、想定していなかった税金を払う必要がでてくるということが考えられます。

ここでは、不動産購入時に後悔しないために、共有名義不動産のメリット・デメリットを解説します。

共有名義不動産とは?単独名義と何が違うの?

不動産を購入時に行う登記には「単独名義」と「共有名義」の2種類の方法があります。単独名義は購入した人1人の名義で登記することをいいます。反対に、共有名義は1つの不動産を購入した際に出資者が複数存在する場合に出資した複数の人の名義で登記することをいいます。

収入が足りなく一人でローンを組むことができない場合でも共有名義を採用することにより、ローンを組むことができるという共有名義ですが、メリットだけではなくデメリットも存在します。ここからは、共有名義不動産を採用することのメリット・デメリットについて解説していきます。

節税対策にも!!共有名義不動産の3つのメリット

デメリットが多いと思われがちの共有不動産ですが、うまく利用することで節税につながるケースもあります。また、ローンを組むために共有名義にする必要不可欠となるケースも!では、具体的にどのようなメリットがあるのか解説していきます。

  1. 住宅ローン控除を2重で受けられる。
    マイホームを購入する際に、受けることができる減税に住宅ローン控除があります。住宅ローン控除は、マイホームを購入した価格の一定の割合を所得税及び住民税から控除することができる制度で、年末の住宅ローン残高の1%が10年間減税されます。
    そして、この住宅ローン控除はマイホームを共有名義で購入した場合にはそれぞれの所得税、住民税を対象に控除が適応されます。そのため、単独名義でマイホームを購入するよりも、共有名義で購入した方がより大きな減税を受けることができます。
    ここで一点注意が必要なのは名義の共有者が仕事を辞め収入がなくなった場合、住宅ローン控除が受けられなくなる可能性があるということです。そのため、共有名義を「受託ローン控除を2重で受けられる」というメリットの為に選択する場合は、住宅ローン控除を今後も受け取り続けることができそうかを今一度確認するのがよいでしょう。
  2. 売却時の特別控除を二重に受けられる
    マイホームを売却した時に受けることができる控除に「居住用財産の買換えの特例」というものがあります。これは、不動産を売却した際の譲渡益を3,000万円まで控除されるというものなのですが、もし売却時に3,000万円を超える利益が出てしまうと、税金がかかってしまいます。

    共有名義の場合は、それぞれに3,000万円つまり合計で6,000万円まで控除することができます。このように、共有名義にすることによって主に税金の面でメリットがあります。では、共有名義のデメリットはいったいどのようなところでしょうか。
  3. ローンを組む際の借入額が増える
    住宅ローンを組む際に金融機関は借入者に対して審査を行います。その際に、「年間の返済金額÷年収」の計算で求めることが出来る「返済比率」も審査項目に入ります。しかし、審査による結果が金融機関が定める基準に到達しないとローンを組むことが出来ません。
    そこで、共有名義を利用し複数人で支払いを行うことにより、「返済比率」が低くなり審査が通りやすくなるというメリットがあります。

共有者がいるからこそ起こる!共有名義不動産の2つの デメリット

共有名義には節税というメリットがある反面、デメリットも存在します。デメリットを意識し名義を決定しなければ、節税を狙ったはずが損をしてしまったというケースやトラブルにつながるケースも起こりえます。では、具体的にどのようなデメリットが存在するのでしょうか。

  1. 売却する際に、共有者の承諾が必要

    当然のことではありますが、共有名義で購入した不動産はあなただけのものではありません。そのため、共有相手からの承認が必要になります。例え、共有持分の割合が「自分9:相手1」だったとしてもそれは変わりません。売却の際は、共有者全員分の署名及び捺印が必要になります。
  2. 贈与税が発生する可能性がある
    共有者が仕事をやめ収入がなくなり支払いを継続することができなくなると、共有者分の住宅ローンもあなたが負担する必要があります。それにより、「あなたから共有者への贈与」とみなされ、贈与税を支払う必要がでる場合があります。

    他にも、共有者が亡くなってしまった場合も贈与税が発生する可能性があります。というのも、亡くなった方へ相続人が いた場合、共有者から相続人への遺産相続の対象となるからです。もちろん、共有を解消して単独所有とする方法もありますが、そのためには共有者全員による遺産分割協議などを行う必要が出てきます。

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まとめ

税金を抑えることができる、共有名義不動産にはメリットだけではなくデメリットも存在します。それにより、売却時にトラブルが発生してしまうケースや贈与税を支払わなければいけなくなる事さえあります。

このような落とし穴にはまらない為に、専門家の力を借りることも効果的です。将来的にご自身が損をなさらないために1度相談してみるのもよいですね。

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