知らないとこわい! 再建築不可物件の相続! 実例と対処方法

「農地」としてしか売却できない再建築不可物件だった

相続した土地や建物は、自分が実際に住んでいないどころか、一度も足を踏み入れたことがないということはよくある話です。「せっかく相続でもらえるならばもらっておこう」と簡単に考えてしまう人がとてもたくさんいます。しかし相続した土地や建物が再建築不可物件だったら大変なことになるかもしれません。今回は、再建築不可物件の相続の実例と対処方法についてお話ししましょう。

土地を相続したら相続した人が毎年の固定資産税を支払うことになります。固定資産税の納税通知書の地目が「宅地」と書かれていれば、ほとんどの人は宅地を相続したと思うのではないでしょうか。しかし、納税通知書に宅地と記載されていたとしても、売却するときには「農地」として売却しなければならないことがあります。もちそん「農地」には建物を建てることはできません。つまり再建築不可物件です。こんなことがおこる理由は管轄の違いにあります。固定資産税の納税通知書の管轄は役所の税務課です。土地を購入したときに「農地を農地以外に使っていいとい農地法上の許可」を得て購入した人は、家を建てる許可が出たのだから、自分は「宅地」を購入したと思います。しかし地目変更をしなければ登記簿の農地は宅地にはなりません。農地は農家にしか売却することができないのです。広大な農地ならば買い手がいるかもしれませんが、宅地にもなるような小さな農地はなかなか買い手がいません。相続して売却を検討するときになって地目変更しようと思っても、宅地として実際に使用しているかのチェックがはいるため、簡単に地目変更はできないのです。

地目が「農地」で小さな土地を相続した場合は、隣接する農家に買い上げてもらう対処方法が一番スムーズかもしれません。

知らぬ間に相続した土地が再建築不可物件になっていた

再建築不可物件になるかならないかの線引きは「建築基準法」と「都市計画法」が関係しています。「建築基準法」と「都市計画法」は時代の流れに応じて改正されています。被相続人が土地を購入したときには再建築ができる土地だったとしても、法改正が行われて同じ土地が再建築不可物件に変わってしまうことがあるのです。田舎の土地を相続した人に多い実例ですが、田んぼのあぜ道をずっと歩いていくとぽつんと建っている物件があります。とてものどかでいい景色ですが、細いあぜ道は法律上の道路ではないため、今の法律では再建築不可です。

「建築基準法」や「都市計画法」によって再建築不可物件になっている場合は、今ある建物を壊してしまうと再建築ができないため「古い家付きの土地」として売却したり、買い取り業者に買い取りを依頼したりするなどの対処方法があります。

お隣さんが使っている!? 現実的に再建築不可物件になっている

相続した土地が長年放置されていた場合、お隣さんが自由に使っていることがあります。放置されている土地は、近隣住民にとって迷惑になってしまうことがあるのです。放置された土地は草が生い茂り、建物があれば倒壊の危険があるでしょう。そのため「よかれと思って」空いている土地に菜園を作ってみたり、空いている建物を物置小屋として使ってみたりするお隣さんがいるのです。

「相続した」といっても、家庭菜園として使われていれば「すぐにどいてください」とは言いにくいものです。しかも、長年放置してきた後ろめたさがあります。家庭菜園や物置小屋として使用され、すぐに再建築が難しい場合はあえて使用している「お隣さん」に安く売却するという方法もあります。

再建築不可物件は相続する前に気がつくことが大切! 相続したらむやみに建物は壊さない

土地を相続するときには、つい広さや立地にばかり目がいってしまうものです。狭い土地よりは広い土地がいいし、子どもの頃に遊んだ思い出がある土地を相続したいと思うでしょう。しかし、土地は広さだけで価値を判断することはできません。どんなに広い土地でも法律上の道路に接していなければ再建築不可物件になってしまいます。幼いころの思い出がたっぷり詰まった土地でも、今は法改正で再建築不可物件になっている可能性があるのです。また、相続人同士で土地を分割して相続するときには、分割の仕方によっては再建築不可物件が生まれることがあるのです。再建築不可物件を相続すれば、再建築どころか売却も難しくなります。やはり相続する前に「どんな土地か」はしっかりと調べておく必要があるでしょう。

もしも再建築不可物件を相続し、土地の上に建物がある場合はむやみに更地にしてはだめです。再建築不可物件は「今ある建物を使ってはいけない」ということではありません。限られた範囲でリフォームすることで生まれ変わる可能性もあります。きれいになれば賃貸で収益を生みます。再建築不可物件は、立地がいいことも多いので活用方法が考えれれるケースも多いので、不動産の専門家に相談することをおすすめします。

このように再建築不可物件の相続は「知らないとこわいこと」がたくさんあります。相続した不動産がどのような不動産なのかをまず知る事が大切ですね。